El mercado residencial de Córdoba muestra una paradoja en la primera mitad de 2026: la financiación hipotecaria crece con intensidad, pero las compraventas avanzan por una vía distinta. Entre enero y junio se registraron 5.794 operaciones de vivienda en la provincia y se constituyeron 3.903 hipotecas sobre estos inmuebles. La diferencia equivale al 33% de las compraventas, un porcentaje que apunta a que aproximadamente una de cada tres adquisiciones no estuvo vinculada a una nueva hipoteca.
La proporción es superior a la registrada en el conjunto de Andalucía, donde la brecha alcanza el 29%, y a la de España, situada en el 25%. El dato sitúa a Córdoba como un mercado con una dependencia relativamente menor de la financiación bancaria nueva, aunque no permite afirmar que todas esas operaciones se pagaran íntegramente al contado.
Una brecha que orienta, pero no ofrece un recuento exacto
La estimación procede de comparar dos estadísticas del Instituto Nacional de Estadística: la de Transmisiones de Derechos de la Propiedad y la de Hipotecas. Ambas series no describen exactamente el mismo fenómeno ni tienen por qué coincidir en el tiempo. Una vivienda puede cambiar de propietario mediante recursos propios, pero también puede transmitirse con la subrogación del comprador en un préstamo ya existente, sin que se registre una nueva hipoteca.
Del mismo modo, una entidad financiera puede formalizar un préstamo sobre una vivienda que no acaba de venderse. Es el caso, por ejemplo, de una ampliación de financiación o de un crédito solicitado por el propietario para atender otras necesidades. También pueden influir los desfases entre la firma de una operación y su inscripción registral. Por eso, el 33% debe entenderse como un indicador aproximado de la distancia entre compraventas y nuevas hipotecas, no como una estadística pura de compras al contado.
Los profesionales confirman el peso del comprador con recursos propios
La lectura estadística coincide, no obstante, con la percepción del sector inmobiliario. Ana Moreno, presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Córdoba, confirma que las compras a tocateja han ganado peso durante los últimos años. Su valoración es que alrededor de una tercera parte de las operaciones continúa realizándose sin una nueva financiación hipotecaria y que, por ahora, no se observan cambios significativos en esa proporción.
La evolución interanual muestra una ligera reducción de la brecha, pero no un cambio de tendencia. En el primer semestre de 2025 se contabilizaron 5.385 compraventas y 3.421 hipotecas, una diferencia equivalente al 37%. Un año después, las compraventas aumentaron en 409 operaciones, mientras que las hipotecas crecieron en 482. El resultado es que la distancia relativa se ha reducido cuatro puntos, aunque todavía permanece en niveles elevados.
La comparación con años anteriores refuerza la idea de una transformación gradual del perfil de financiación. Entre enero y junio de 2019, antes de la pandemia, Córdoba registró 3.362 compraventas y 2.982 hipotecas, una diferencia del 11%. En aquel momento, las dos magnitudes estaban mucho más próximas. En el primer semestre de 2007, en cambio, se constituyeron 9.578 hipotecas frente a 6.038 compraventas. La cifra reflejaba un periodo de expansión crediticia en el que los préstamos podían responder tanto a adquisiciones como a operaciones de refinanciación, promociones y otras fórmulas de financiación vinculadas al sector inmobiliario.
Más operaciones hipotecarias, pero con importes contenidos
El crecimiento del crédito en Córdoba es claro. Las 3.903 hipotecas constituidas en la primera mitad del año son 482 más que en el mismo periodo de 2025, lo que representa un incremento del 14%. El avance duplica prácticamente el registrado en España, donde las hipotecas sobre viviendas aumentaron un 7%, hasta 259.684, y supera también el crecimiento de Andalucía, del 9%, hasta 50.510 operaciones.
La intensidad del aumento no se traslada, sin embargo, al volumen medio solicitado. El capital hipotecado sobre viviendas en la provincia alcanzó 439,12 millones de euros, con un importe medio de 112.508 euros. La cantidad apenas supera los 110.902 euros del primer semestre de 2025, un incremento cercano al 1%.
La diferencia con otros territorios es notable. El importe medio de las hipotecas fue de 158.537 euros en Andalucía y de 174.021 euros en España. Además, esos promedios crecieron con mayor rapidez durante el último año: un 11% en la comunidad autónoma y un 10% en el conjunto nacional. Córdoba, por tanto, registra más nuevas hipotecas, pero cada préstamo compromete, en términos medios, una cantidad sensiblemente menor.
Precios estables y un acceso condicionado por el ahorro
La explicación no depende únicamente de las decisiones de los bancos o de la evolución de los tipos de interés. El nivel de precios de la vivienda en Córdoba es, en general, inferior al de otros mercados andaluces y nacionales, de modo que el importe necesario para financiar una compra también tiende a ser menor. Esta circunstancia ayuda a entender por qué el crédito puede crecer en número sin aumentar al mismo ritmo en euros.
También influye la composición de la demanda. Los compradores que disponen de ahorro acumulado, patrimonio previo o apoyo familiar pueden cerrar una operación sin asumir una nueva cuota mensual. En un contexto de precios todavía exigentes y de mayor prudencia financiera, esa alternativa reduce la exposición al endeudamiento y permite negociar desde una posición distinta. La contrapartida es que el acceso al mercado queda más condicionado por la capacidad de aportar recursos propios, lo que puede limitar las oportunidades de los hogares jóvenes o con menor patrimonio.
Moreno señala además que, tras el verano, los precios se mantienen en líneas generales estables en la ciudad de Córdoba y no se aprecia una subida significativa. Si esta contención se prolonga, podría sostener el volumen de operaciones, pero no necesariamente igualar las condiciones de acceso entre compradores. El mercado cordobés afronta así una recuperación del crédito más rápida que la de su entorno, aunque con préstamos de menor cuantía y con una parte relevante de las compraventas resuelta al margen de nuevas hipotecas.
