El mercado industrial de Tijuana atraviesa una transición clara desde la escasez estructural hacia un equilibrio relativo. Durante años la demanda de nearshoring superó la oferta de naves disponibles, pero los datos del segundo trimestre de 2026 muestran que la tasa de disponibilidad subió de 6.51 % a 9.74 %, el nivel más alto en varios ejercicios. Este cambio no representa el fin del interés por la región, sino la aparición de un nuevo ciclo donde la oferta comienza a responder con mayor rapidez a las necesidades de los fabricantes.
Disponibilidad récord y absorción contenida
La incorporación de nuevos desarrollos y la devolución de espacios por parte de empresas que ajustaron sus operaciones explican el incremento de la vacancia. La absorción neta se limitó a 127 235 pies cuadrados, mientras la absorción bruta superó los 3 millones de pies cuadrados en el primer semestre, 50 % más que el año anterior. Esta diferencia revela que parte de los contratos nuevos se compensaron con inmuebles que regresaron al inventario por consolidaciones corporativas y estrategias de optimización de espacio.
Empresas del sector electrónico lideraron las operaciones más relevantes, con el arrendamiento de aproximadamente 705 000 pies cuadrados por parte de Daikin. El dato confirma que la manufactura avanzada y los dispositivos médicos mantienen su interés, aunque ahora operan en un entorno donde pueden elegir entre más ubicaciones y negociar condiciones más favorables.
El poder de negociación se traslada hacia los ocupantes
Uno de los efectos más relevantes del aumento de oferta es el desplazamiento del poder de negociación. Antes, los desarrolladores dictaban condiciones y plazos de entrega; ahora las empresas cuentan con alternativas reales para comparar ubicaciones y exigir mejoras en los términos contractuales. Esta dinámica, observada ya en corredores cercanos a la frontera, mantiene las rentas estables pero introduce mayor flexibilidad en los contratos de arrendamiento.
La presencia de 3.2 millones de pies cuadrados en construcción y más de 4 millones de pies cuadrados de terrenos listos para proyectos build-to-suit indica que el ajuste aún no ha terminado. Estos volúmenes permitirán absorber demanda futura, pero también plantean el riesgo de que la oferta siga creciendo más rápido que la absorción neta si las revisiones del T-MEC generan cautela adicional entre los inversionistas.
Perspectivas divergentes entre desarrolladores y fabricantes
Los desarrolladores ven en el incremento de disponibilidad una señal temporal que se corregirá con la llegada de nuevos proyectos de nearshoring. Consideran que la proximidad con California y la integración de cadenas de suministro siguen siendo ventajas competitivas difíciles de replicar. En cambio, los fabricantes destacan la posibilidad de negociar plazos más largos y cláusulas de expansión flexibles, lo que reduce sus costos operativos y les permite escalar de manera más controlada.
Las autoridades locales y estatales enfrentan un dilema distinto: mantener el atractivo de Tijuana sin generar una sobreoferta que deprima valores a largo plazo. La disponibilidad de mano de obra calificada sigue siendo un factor positivo, pero cualquier retraso en la revisión del T-MEC podría frenar decisiones de inversión que aún están en etapa de planeación.
Una maduración del nearshoring que no implica declive
El aumento de la disponibilidad no significa que Tijuana haya perdido atractivo. Más bien refleja que el ciclo inicial de nearshoring, caracterizado por una demanda urgente y oferta limitada, está dando paso a una etapa de mayor selectividad. Las empresas ya no buscan cualquier espacio disponible; evalúan calidad de infraestructura, costos logísticos y capacidad de expansión futura.
Este cambio favorece a los ocupantes que requieren espacios de mayor especificación técnica, como los del sector de dispositivos médicos. Al mismo tiempo, obliga a los desarrolladores a diferenciar sus proyectos mediante certificaciones ambientales o ubicaciones estratégicas que justifiquen rentas similares a las de periodos anteriores.
Riesgos latentes y escenarios futuros
El principal riesgo radica en una posible desaceleración de la demanda si las negociaciones del T-MEC introducen nuevas barreras arancelarias o requisitos de contenido regional más estrictos. En ese caso, la vacancia podría superar el 12 % en 2027 si los 3.2 millones de pies cuadrados en construcción entran al mercado sin contrapartida de absorción.
Otro escenario contempla que la revisión del tratado se resuelva de forma favorable para México, lo que reactivaría proyectos postergados y absorbería rápidamente el inventario adicional. En este contexto, Tijuana mantendría su posición como uno de los mercados más dinámicos del norte del país, aunque con márgenes de negociación más equilibrados entre las partes.
La transición actual exige que tanto desarrolladores como autoridades monitoreen de cerca los indicadores de absorción neta y eviten la tentación de acelerar proyectos especulativos que podrían desequilibrar nuevamente el mercado en el mediano plazo.
