Dos sentencias recientes de la Sala Primera del Tribunal Supremo han reforzado la protección de los consumidores de hipotecas inversas al establecer que una cláusula de intereses remuneratorios puede ser anulada cuando el banco no explicó con claridad que los intereses acumulados se integrarían en la deuda y generarían nuevos intereses. La consecuencia jurídica no es necesariamente la desaparición del contrato: la hipoteca puede seguir vigente, pero sin el interés previsto en la cláusula declarada abusiva.
El criterio afecta a un producto diseñado principalmente para propietarios de edad avanzada que desean obtener liquidez sin vender de inmediato su vivienda. La entidad adelanta cantidades de dinero con el inmueble como garantía y la deuda se liquida habitualmente tras el fallecimiento del titular, ya sea por los herederos, que pueden conservar la casa pagando el saldo, o mediante la venta del inmueble. En ese esquema, la transparencia sobre la evolución de la deuda resulta decisiva, porque el coste económico puede trasladarse de forma intensa a la herencia.
La capitalización que elevaba la deuda año tras año
El núcleo de los litigios está en la capitalización de intereses. Si una persona recibe 100.000 euros y durante el primer año se devengan 5.000 euros de intereses, la deuda pasa a 105.000 euros. Si el contrato prevé que el interés del siguiente ejercicio se calcule sobre esa nueva cifra, el cliente ya no paga intereses solo por el capital dispuesto, sino también por los intereses generados previamente. Ese mecanismo puede provocar un crecimiento progresivo de la deuda, especialmente en contratos de larga duración.
La sentencia 1.190/2026, dictada el 17 de julio, examinó una hipoteca inversa comercializada por Kutxabank. El contrato aplicaba un interés fijo del 5% sobre el saldo deudor, integrado tanto por las cantidades percibidas como por los intereses ya acumulados. Según el análisis recogido por el Supremo, la entidad no proporcionó una explicación suficientemente comprensible sobre esa forma de cálculo ni sobre sus efectos económicos. Por ello, la cláusula no superó el control de transparencia exigido en los contratos con consumidores.
Las cifras del caso muestran la relevancia práctica del método de cálculo. El cliente había recibido 92.950 euros, mientras que los intereses acumulados alcanzaban 44.922 euros. Aunque el Tribunal Supremo confirmó la nulidad declarada en instancias anteriores, no resolvió en ese recurso si el negocio podía conservarse después de retirar la cláusula de intereses, porque esa cuestión no había sido planteada en casación. La respuesta llegó una semana más tarde, en una resolución sobre otro contrato.
El contrato no se reescribe: se elimina la cláusula abusiva
La sentencia 1.317/2026, de 24 de julio, analizó una hipoteca inversa vinculada a Caja Vital Kutxa y abordó expresamente qué ocurre cuando se anula la cláusula remuneratoria. El Supremo concluyó que el contrato puede subsistir sin esa estipulación. El consumidor debe devolver el capital que efectivamente recibió, pero la entidad no puede exigir los intereses remuneratorios derivados de la cláusula expulsada del contrato.
El fallo también rechaza la solución adoptada por la Audiencia Provincial de Valladolid, que había eliminado la capitalización de intereses pero había mantenido un interés simple. Para el Supremo, esa alternativa supone modificar una cláusula declarada abusiva para conservar parte de sus efectos. La jurisprudencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea impide, como regla general, que los jueces sustituyan o rehagan una condición abusiva en beneficio del profesional que la incorporó al contrato.
La distinción tiene consecuencias importantes. No basta con reducir el alcance de una cláusula opaca o abusiva hasta hacerla aceptable; debe considerarse como no puesta. Esta doctrina busca preservar el efecto disuasorio de la normativa de consumo: si una entidad pudiera conservar una remuneración mediante una versión judicialmente corregida de su cláusula, asumiría menos riesgo al emplear condiciones contractuales que no fueron explicadas adecuadamente.
Restitución de cantidades y efectos para los herederos
Cuando la cláusula de intereses remuneratorios sea declarada nula, el banco deberá devolver las cantidades cobradas en aplicación de ella, junto con los intereses legales que correspondan. La deuda pendiente deberá recalcularse teniendo en cuenta exclusivamente el capital realmente entregado al cliente, salvo que existan otros conceptos válidos y no afectados por la nulidad. Cada procedimiento requerirá revisar el contrato, las liquidaciones y la información previa facilitada antes de la firma.
Para los herederos, la diferencia puede ser sustancial. La hipoteca inversa no elimina la deuda por el mero fallecimiento del titular, pero la cuantía que deberán afrontar para conservar el inmueble depende directamente de cómo se hayan calculado los intereses. Si desaparece una cláusula de capitalización no transparente, la carga hereditaria puede reducirse de manera significativa. No obstante, la nulidad no convierte la operación en una entrega gratuita de fondos: el capital recibido sigue siendo exigible conforme a las condiciones válidas del contrato.
La información previa pasa al centro del conflicto
Juan Ignacio Navas, socio-director del despacho Navas & Cusí, considera que las resoluciones son especialmente relevantes por el perfil de los destinatarios de este producto. Las hipotecas inversas se dirigen habitualmente a personas mayores, un colectivo para el que la comprensión de un contrato financiero complejo exige una explicación reforzada, simulaciones y ejemplos que permitan anticipar la evolución de la deuda. La edad, por sí sola, no determina la nulidad, pero sí acentúa la necesidad de que la información comercial y contractual sea realmente inteligible.
La doctrina del Supremo no cuestiona la legalidad de las hipotecas inversas ni prohíbe que incluyan intereses. Lo que exige es que el consumidor conozca de forma clara cómo se calculan, si se incorporan al saldo pendiente y cuál puede ser su impacto acumulado durante los años de vigencia del préstamo. En productos cuya carga económica suele aflorar al final de la vida del titular o en el momento de la sucesión, una explicación meramente formal no permite tomar una decisión informada.
Las dos sentencias elevan el estándar de revisión para las entidades y ofrecen una referencia directa para futuros litigios. El debate ya no se limita a comprobar si el contrato mencionaba la capitalización, sino a determinar si el cliente pudo comprender sus consecuencias económicas reales antes de contratar. Cuando esa comprensión no exista y la cláusula sea abusiva, el resultado puede ser una hipoteca inversa que permanezca en pie, aunque libre de los intereses que hicieron crecer la deuda.
