En la Ciudad de México, 294,660 viviendas propias no cuentan con escritura, una condición que representa 16.5% del total y puede complicar la acreditación formal de la propiedad. El dato, tomado de la ENIGH 2024 e incorporado por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (Sedatu) a un documento sobre regularización de asentamientos humanos, adquiere relevancia mientras la capital acumuló 5,763 carpetas de investigación por despojo entre enero de 2025 y junio de 2026.
Una vivienda ocupada no siempre está formalizada
La escritura es el documento que formaliza jurídicamente la transmisión de un inmueble y permite acreditar su titularidad cuando queda inscrita ante el Registro Público de la Propiedad. Por eso, una familia puede ocupar una casa y considerarla propia, aunque el proceso de formalización registral todavía esté pendiente.
Entre las situaciones que pueden explicar la falta de escrituras están una herencia cuyo juicio sucesorio no concluyó, una compraventa que no terminó de formalizarse ante notario, la ubicación del inmueble en un asentamiento aún no regularizado o documentos que no identifican correctamente al propietario actual. La ausencia de escritura no determina por sí sola que el ocupante carezca de derechos: la situación jurídica depende de los antecedentes, los documentos disponibles y la forma en que se adquirió la vivienda.
La falta de documentos dificulta defender la titularidad
No tener escrituras no implica automáticamente que una persona vaya a perder su casa ni que exista una orden para desalojarla. Sin embargo, la carencia documental puede dificultar la demostración de la titularidad ante una controversia, una operación irregular o un conflicto entre herederos.
Miguel Ángel Beltrán Lara, integrante del Colegio de Notarios de la Ciudad de México, señaló a Expansión que una escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad funciona como una herramienta de protección frente a conflictos sobre el inmueble. Daniela Sánchez, coordinadora de la Clínica Jurídica de Derecho a la Vivienda María Luisa Aguilar de la Universidad Iberoamericana, advirtió que estos problemas pueden involucrar procedimientos civiles, penales o administrativos, incluidos casos en los que se inicien actuaciones judiciales de manera irregular.
Las 5,763 carpetas reportadas por el Secretariado Ejecutivo del Sistema Nacional de Seguridad Pública (SESNSP) corresponden a investigaciones iniciadas por el delito de despojo. La cifra no equivale al número de viviendas efectivamente despojadas ni a sentencias condenatorias, por lo que no puede interpretarse como el número de casas sin protección o en riesgo inmediato.
Qué revisar antes de vender, heredar o hipotecar
El propietario debe identificar primero por qué el inmueble carece de escritura, ya que el procedimiento cambia según se trate de una compraventa, una herencia, un problema registral o un asentamiento sin regularizar. Una notaría puede revisar la documentación y determinar el trámite correspondiente.
Conviene verificar cómo se adquirió originalmente la propiedad, a nombre de quién aparecen los documentos, si existe un antecedente registral, si permanece una sucesión pendiente y si hay adeudos o gravámenes. También es necesario definir qué vía corresponde para formalizarla. En una regularización pueden solicitarse documentos de adquisición, certificados del Registro Público de la Propiedad y constancias sobre obligaciones fiscales o adeudos.
El costo de escriturar no es único. Depende del valor del inmueble, el tipo de operación, los impuestos, derechos, honorarios notariales y otros gastos; además, puede variar según los programas de regularización o descuentos vigentes. Antes de vender, heredar, hipotecar o iniciar un trámite, la revisión notarial, registral o jurídica permite establecer cuál es la situación documental del inmueble.
