El informe de la Fundación Tejido Urbano sobre el Índice de Hábitat Urbano (IHU) no surge de manera aislada. Desde la década de 1990, la Argentina ha acumulado desequilibrios territoriales que se reflejan en el acceso a la vivienda. Los datos del Censo 2022 del INDEC, que sirven de base al estudio, confirman una tendencia ya visible en informes previos de la misma fundación: las provincias del norte concentran déficits simultáneos en materialidad, tenencia y servicios, mientras que el centro pampeano presenta mejores condiciones relativas. Esta distribución no es casual; responde a patrones de inversión pública histórica, concentración industrial y flujos migratorios internos que han dejado a ciudades como Tartagal o Clorinda en una posición estructuralmente desfavorable.
Orígenes de la desigualdad territorial
Durante décadas, el modelo de desarrollo argentino privilegió el área metropolitana y la región pampeana. Las ciudades intermedias de Córdoba, Santa Fe y Buenos Aires recibieron mayor atención en infraestructura y planificación, mientras que el noroeste y noreste dependieron de economías extractivas o de subsistencia con escasa articulación urbana. El resultado es visible en el IHU: siete de las diez ciudades con peor puntaje se ubican al norte del paralelo 27. Esta brecha se explica también por la debilidad de los catastros provinciales y la persistencia de ocupaciones informales que nunca transitaron hacia procesos de regularización dominial efectivos.
El promedio nacional de 6,2 puntos del IHU esconde realidades muy dispares. Mientras Río Tercero alcanza valores cercanos a 8 gracias a una base industrial estable y planificación municipal más ordenada, Tartagal queda por debajo de 5 porque combina hacinamiento crítico, viviendas irrecuperables y tenencia irregular en proporciones que superan el 13 % de los hogares. Estos contrastes no son solo cuantitativos; reflejan trayectorias distintas de urbanización que se consolidaron a lo largo de medio siglo.
Impacto en el acceso al crédito y la movilidad social
La irregularidad en la tenencia, que llega a puntaje cero en Clorinda, Puerto Iguazú y Perico, tiene consecuencias directas más allá de la vivienda. Sin título de propiedad formal, los hogares quedan excluidos de líneas de crédito hipotecario y de programas de mejoramiento habitacional que exigen garantía real. Esta limitación perpetúa la vulnerabilidad: familias que podrían invertir en refacciones quedan atadas a estructuras precarias, y sus hijos enfrentan mayores obstáculos para acceder a educación superior o empleos formales que requieran domicilio estable.
En contraste, ciudades como Villa María o San Francisco, donde más del 30 % de los hogares son inquilinos, muestran que el alquiler puede coexistir con mejores condiciones generales cuando existe mercado formal y planificación urbana. Sin embargo, el crecimiento del alquiler en todo el país, impulsado por la inestabilidad económica, reduce la acumulación patrimonial intergeneracional. Los datos del informe sugieren que esta dinámica ya afecta incluso a aglomerados medianos con buena posición en el ranking, limitando la capacidad de las familias para transmitir activos a las siguientes generaciones.
Planificación urbana y expansión desordenada
Uno de los hallazgos más relevantes del estudio es la relativa independencia entre el déficit de servicios básicos y el nivel socioeconómico general. Ciudades como Villa Carlos Paz o La Costa presentan buenos indicadores en hacinamiento y materialidad, pero puntaje cero en acceso a agua y cloacas. Esto ocurre porque el crecimiento demográfico por turismo o migración estacional superó la capacidad de extensión de redes de infraestructura. El mismo fenómeno se observa en sectores periféricos del Gran Buenos Aires y Córdoba, donde la urbanización informal precede a cualquier inversión estatal en servicios.
Esta lógica de expansión sin planificación genera costos fiscales elevados a futuro. Extender cloacas y agua a barrios dispersos resulta más caro que hacerlo en áreas previamente ordenadas. Además, la falta de servicios básicos incrementa riesgos sanitarios y reduce la productividad laboral, ya que los hogares destinan tiempo y recursos a resolver carencias cotidianas que en otras ciudades se dan por resueltas.
Consecuencias demográficas y regionales a largo plazo
Las ciudades con IHU inferior a 5 puntos experimentan una salida sostenida de población joven hacia centros con mejores condiciones habitacionales. Este flujo migratorio selectivo debilita el tejido productivo local y reduce la base fiscal necesaria para financiar mejoras urbanas. En el mediano plazo, la brecha entre el norte y el centro puede ampliarse si no se implementan políticas que combinen regularización dominial con inversión en infraestructura.
Por otro lado, los grandes aglomerados como el Gran Buenos Aires sin CABA, que registran 5,3 puntos, enfrentan desafíos de escala. Aunque su IHU no es el más bajo, la magnitud poblacional convierte cualquier mejora marginal en un impacto significativo sobre millones de personas. La experiencia de programas de urbanización de villas en la década pasada muestra que intervenciones focalizadas pueden elevar indicadores locales, pero requieren continuidad presupuestaria y coordinación entre niveles de gobierno que rara vez se sostienen.
El informe de Tejido Urbano deja en evidencia que la situación habitacional argentina no se resuelve únicamente con mayor ingreso familiar. La distribución territorial de la inversión pública, la calidad de la planificación municipal y la capacidad de regularizar tenencias informales determinan trayectorias de desarrollo que pueden persistir por décadas. Las ciudades intermedias mejor posicionadas demuestran que es posible alcanzar estándares superiores cuando estos factores se alinean; el desafío consiste en replicar esas condiciones en los territorios más rezagados sin repetir los errores de expansión desordenada que ya afectan incluso a localidades relativamente prósperas.
